钱某某、贵某某房屋租赁合同纠纷一案
来源：本站 发布时间：2022-03-22
【基本案情】
原告向案外人杭州某某有限公司转租诺诚公司位于杭州市XX区XX北路XX号的三间商铺（物业编号为A5、A6、A7），原告将其中的A5、A6两间商铺出租给被告。
2017年12月4日，原告（以杭州某某餐饮管理有限公司名义出租，该公司已于2019年9月12日注销，甲方）、被告（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》一份。约定甲方将座落于杭州市XX区XX北路300号、302号的两间商铺（物业编号为A5、A6）出租给乙方，用作餐饮用途，经营业态为衢记鸭头，由乙方自行办理营业执照，其营业范围必须包含该物业的经营用途。如乙方经营活动中需办理公安、消防、卫生防疫等经营许可证，乙方应依法办理，甲方可予以协助，乙方不得无证经营、超越经营范围经营或从事任何违法违规活动。该物业租赁期为五年，自该物业交付之日起计（装修期除外，装修免租期为16天）。该物业预计交付日期为2017年12月4日前，具体以甲方书面通知乙方具体交付日期为准，乙方须在接到通知后三天内与甲方办理交付手续，双方签署《租赁房屋交付确认书》。乙方逾期办理交付手续的，视为乙方按甲方通知的具体交付日期自动交付。租金按照先付后用的原则支付，一年一付，该物业第一年租金为157000元，乙方需在签订本合同一天内一次性支付年度租金，租金在上一年的基础上每年递增5％。甲、乙双方签订本合同一天内，乙方应向甲方支付该物业租赁保证金，租赁保证金为1万元。甲方收取租赁保证金后应向乙方开具收款收据。租赁关系终止时，在乙方全部履行本合同各项条款的情况下，在乙方按约交还该物业并清偿所有应付款项，且乙方把以该物业注册的工商营业执照办理完成迁出或注销手续后十日内，甲方将租赁保证金余额无息返还乙方。本合同签订后，甲方不履行本合同，应按本合同年租金额的20％向乙方支付违约金并双倍返还保证金。乙方不履行本合同，应按本合同年租金额的20％向甲方支付违约金，甲方所收保证金不退。
合同签订后，被告按约缴纳保证金1万元并按约支付租金。
2019年9月30日，因杭州某某有限公司未将已收取的原告自2019年9月至12月的租金转付给诺诚公司，原告、诺诚公司签订《房屋租赁合同》《补充协议》各一份。上述合同约定原告向诺诚公司租赁坐落于杭州市XX区XX路288号的三间商铺（物业编号为A5、A6、A7），租赁期限自2019年9月1日起至2022年12月31日，原告对房屋仅限于用作餐饮用途，经营业态［作为转租使用，具体以双方］，原告保证在租赁期内未征得甲方书面同意以及按规定经有关部门审核批准前，不擅自改变该房屋的用途及经营业态。租金按先付后用的原则支付，一年一付，该物业第一年租金为36万元，支付时间及租金具体见附表；提前一个月一次性支付租金。附表载明的第一期租期自2019年9月1日至2019年12月31日（四个月），租金为12万元，支付时间为合同签订当日支付；第二期租期自2020年1月1日至2020年12月31日，租金为36万元，支付时间为2019年12月1日前支付；第三期租期自2021年1月1日至2021年12月31日，租金为388800元，支付时间为2020年12月1日前支付；第四期租期自2022年1月1日至2022年12月31日，租金为388800元，支付时间为2021年12月1日前支付。
2021年1月29日，原告（委托人）、被告（受托人）签订《租金支付委托书》一份。载明就诺诚公司出租给委托人的位于XX区XX路288号大楼中物业编号为A5、A6的房屋，现实际使用人为受托人，现委托人委托受托人将租金直接支付给诺诚公司，委托租金支付情况如下：物业编号为A6的房租、物业费支付时间为2020年12月4日前，租期、物业期限为2021年1月1日起至2021年12月31日止，租金金额为181747元，物业费金额为7000元；物业编号为A5的房租、物业费支付时间为2021年2月14日前，租期、物业期限为2021年2月15日起至2022年2月14日止，租金金额为181747元，物业费金额为7000元。确认人诺诚公司在上述委托书下方载明同意以上委托，但不意味确认人与原告的租赁合同中租金、支付时间、违约金等所有条款做任何变更，确认人与原告租赁合同仍按原合同、补充协议执行，并载明有确认人的收款人、收款人银行账号、收款人开户行等收款账户信息，确认人处加盖有诺诚公司印章及授权代表吴某签字。
2021年6月7日，诺诚公司向原告发出《关于收回房屋的通知》，明确就A5、A6、A7三间商铺，双方约定租金为一年一付，截止2021年6月7日，原告未按合同约定履行付款义务，构成单方违约，诺诚公司即日起将采取制约措施并收回房屋，由此造成的全部损失由原告承担。
被告分别于2021年2月11日、4月1日将A6的商铺租金5万元、13万元向诺诚公司支付完毕（合计18万元），于2021年11月15日向诺诚公司支付A5的商铺租金5万元（自2021年2月至2021年6月）。
经原告与诺诚公司吴某沟通，吴某明确2020年时，向被告催讨A5、A6商铺的房租很吃力，并明确催讨时，被告要求宽限几天。
经被告与诺诚公司吴某沟通，吴某明确并不仅仅是A5一间商铺欠租，A5商铺的房租我估计是5万多元，58000元还是57000元，零头抹掉好了；还有原告之前收取的A7、A8商铺的租金没有缴纳，诺诚公司收房后，原告才补缴进来。
【裁判结果】
根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、五百八十五条、第七百一十六条、第七百二十一条之规定，判决如下：
一、贵某某于本判决生效后十日内赔偿钱莫某违约损失8万元；
二、驳回钱某某的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5010元，减半收取2505元，钱某某担1005元，贵某某负担1500元。
贵某某于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的案件受理费。
【法智律师说法】
就案涉A5、A6商铺租赁事宜，诺诚公司系出租人，原告系承租人，被告系次承租人，从各方提供的上述证材料来看，诺诚公司显属知晓并同意原告转租事项，故法院认定原被告之间的房屋租赁合同关系依法成立并有效，各方当事人均应按约履行合同义务。本案中，原告主张被告未按照《租金支付委托书》的约定，及时向诺诚公司缴纳房租，因被告的违约行为，诺诚公司向原告发出《关于收回房屋的通知》，诺诚公司并收回出租给原告的A5、A6、A7商铺。但被告认为其不存在恶意拖欠租金导致原告违约的行为，并认为诺诚公司收回商铺系原告自身的违约行为导致，与被告无关。故本案的争议焦点在于认定被告是否存在违约行为，若被告存在违约行为，其向原告承担支付赔偿违约金额的认定。首先，《租金支付委托书》已明确约定A5、A6商铺租金支付的时间，但从被告实际支付情况来看，2021年2月11日、4月1日将A6的商铺租金5万元、13万元向诺诚公司支付完毕（合计18万元），A6的商铺租金支付确实存在迟延情况，且被告于2021年11月15日向诺诚公司支付A5的商铺租金5万元，此时原告已提起本案诉讼，故法院认定被告存在延迟履行支付A5商铺租金的主要合同义务，被告存在违约行为。其次，综合分析原告、诺诚公司之间的《房屋租赁合同》、诺诚公司在《租金支付委托书》下部载明的内容、诺诚公司向原告发出的《关于收回房屋的通知》，并结合原告、被告提交的录音音频内容来看，诺诚公司已明确其与原告之间的租赁合同仍按原合同、补充协议执行，诺诚公司亦明确其收回出租给原告的A5、A6、A7商铺，并非因被告延迟交付A5、A6商铺租金导致，尤其是诺诚公司明确原告之前收取的A7、A8商铺的租金租没有缴纳，诺诚公司收房后，原告才补缴进来的实际情况，故法院认定诺诚公司收回房屋并非完全由被告违约行为造成。再者，本案中，原告同时主张被告承担违约造成的损失以及违约金，经庭审释明，原告明确主张被告承担违约损失。原、被告已确定A5、A6商铺2021年的租金均为181747元，结合双方于2017年的《房屋租赁合同》已约定若被告不履行本合同，应按本合同年租金额的20％向原告支付违约金，原告所收保证金不退的约定，并结合原告已实际收取被告支付的保证金1万元的实际情况，同时考虑到上述对被告违约情形的评述，本院酌情认定被告赔偿原告违约损失8万元。综上，对原告合理的诉请，法院予以支持。
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