马某某与某置业公司商品房销售合同纠纷一案

【基本案情】

XXXX年XX月XX日，原告马某某与被告XXXX置业有限公司签订《XXXX市商品房买卖合同》及《补充协议》，约定原告马某某购买位于XXXX市XX区XXXX小区XX号楼XX单元XXXX室房屋及储藏室，房屋价款为85万元，储藏室价款为6万元。商品房买卖合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后（不包括视为交付房屋的情形）并在买受人结清房款、交清办证全部资料及税、费后的730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，自逾期之日起至实际备案之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。

被告XXXX置业有限公司为原告马某某出具收据三份，载明住宅85万元、储藏室6万元、销售建筑物或构筑预收账款3844.24元。原告马某某已交清全部房款。

2014年XX月XX日，被告XXXX置业有限公司交付涉案房屋。

2019年XX月XX日，被告XXXX置业有限公司向XXXX市不动产登记中心提交国有建设用地使用权及房屋所有权登记首次登记材料。

《补充协议》第五条第三款约定，对于买卖合同第十五条“取得”的理解：此处的“取得”是指具备了办理房产登记备案的条件，并不是指买受人领取房产权属证书。关于合同履行过程中的争议解决，双方约定：若双方发生纠纷诉诸法院时，败诉方除向胜诉方承担责任外，还应承担胜诉方实现债权的费用，包括律师费用。

XXXX年XX月，原告马某某与XXXX律师事务所签订委托代理合同，律师费6000元。

【裁判结果】

依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条，《中华人民共和国合同法》第四十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：

一、被告XXXX置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告马某某逾期办证违约金7万元。

二、被告XXXX置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告马某某律师费6000元。

三、驳回原告马某某的其他诉讼请求。

【法智律师说法】

原告马某某与被告XXXX置业有限公司签订的《XXX市商品房买卖合同》第十五条约定以原告马某某结清房款并交纳办证资料及税、费作为被告XXXX置业有限公司履行向产权登记机关提交备案资料义务的条件，明显加重了原告马某某的责任。依照《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，涉案《XXX市商品房买卖合同》系被告XXXX置业有限公司提供的格式合同，上述约定无效。被告XXXX置业有限公司依据该条款主张享有先履行抗辩权，不能成立。

依据原被告双方签订的合同约定，被告XXXX置业有限公司应当在房屋交付后的730日内将权属登记资料提交登记机关备案，被告XXXX置业有限公司于2014年XX月XX日将涉案房屋交付原告马某某，应在2016年XX月XX日之前将权属登记资料提交登记机关备案，被告XXXX置业有限公司直至2019年XX月XX日才提交相关材料。被告XXXX置业有限公司构成违约。因此，原告马某某有权要求被告XXXX置业有限公司支付违约金。本院认为被告XXXX置业有限公司承担违约责任的截止日期为2019年XX月XX日。

被告XXXX置业有限公司辩称原告马某某所主张的违约金已超过诉讼时效。法院认为，当事人在合同中约定以日或月为单位累计计算违约金数额的，属于继续性债权，债权具有可分割性，每个个别的债权系独立存在的部分，故违约金应当以每个个别债权分别适用诉讼时效。原告马某某于2020年XX月XX日向法院提交起诉状主张被告XXXX置业有限公司支付违约金，符合诉讼时效中断的情形，后在XXXX市XX区人民法院撤回起诉。根据《中华人民共和国民法总则》、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》的规定，重新计算三年诉讼时效。原告马某某主张的2017年XX月XX日及此前的违约金要求，已经超过了三年诉讼时效，且原告马某某未能提交证据证实诉讼时效存在中止或中断的情形，故原告马某某主张的逾期办证违约金应自2017年XX月XX日起计算。

依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，原告马某某有权根据合同约定要求被告XXXX置业有限公司按照日万分之一的标准支付逾期办证违约金，被告XXXX置业有限公司关于违约金过高的主张不能成立。

综上，违约金数额，以920607.2元为基数，自2017年XX月XX日至2019年XX月XX日止，共计838天，按照日万分之一计算，违约金共计77146.88元。

原告马某某主张律师费6000元，并提供委托代理合同，律师费发票予以佐证，法院认为原告马某某的主张符合双方的合同约定，法院予以支持。

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