不合理的房产买卖格式条款是无效的

【基本案情】

XXXX年XX月XX日，原告（反诉被告）徐某某（出卖方、甲方）、被告（反诉原告）XXXX地产信息咨询有限公司（居间方）、案外人张某某（买受方、乙方）签订了《房屋买卖定金协议》，约定甲方将其所有的位于XXX市的房屋以170万元的价格出售给乙方，乙方向甲方支付定金20000元。同时，协议第六条约定：1.甲乙双方商定该房屋首付款为人民币55万元；2.甲乙双方商定于XXXX年XX月XX日之前签订正式《房屋买卖合同书》；3.甲乙双方均不得违反本协议书条款，如甲方原因造成本协议无法继续履行，则双倍赔偿乙方支付的定金，另外赔偿此协议房屋成交价的2%中介服务费给居间方，乙方收到甲方双倍定金赔偿同时支付此协议房屋成交价的1%中介服务费给居间方。乙方支付定金后，如乙方原因造成本协议无法继续履行，乙方支付的定金归甲方所有，另外按照此协议房屋成交价的2%支付中介服务费给居间方。甲方没收乙方定金当日内按照此协议房屋成交价的1%支付中介服务费给居间方。协议第七条对居间报酬进行了约定：居间方为甲乙双方提供不动产交易媒介服务、信息服务、店面服务，甲乙双方在签订正式《房屋买卖合同书》时各自按照签订正式买卖合同房屋总价的0.5%的中介服务费给居间方，甲乙双方在产权过户前各自按照签订正式买卖合同房屋总价的0.5%的中介服务费给居间方，双方同意居间方可以从保管或转付的任何一笔款项中先行扣除该费用。另外，协议“补充内容”部分约定：1.甲方保证房屋学区名额，已用4年，以该房屋满两年过户，主卧婚床带走；2.备注：房屋总价为1698000元整，大写壹佰陆拾玖万捌仟元整如果乙方贷款做不来，此合同无效。同日，被告方的收款人李某2出具交房押金收条一张，载明：“今收到徐某某（身份证号），房屋位置XXX区XX号XX室，交房押金人民币壹万元整（小写￥10000元整）。收款人：李某2,XXXX年XX月XX日”。

另查明，XXXX地产信息咨询有限公司已就案外人张某某的违约行为向XXX市XX区法院提起诉讼。

【裁判结果】

依照《中华人民共和国民法典》第四百九十七条第一款第二项、第五百五十七条第一款第六项和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百六十二条之规定，判决如下：

一、被告XXXX地产信息咨询有限公司（反诉原告）于本判决生效后十日内返回原告徐某某（反诉被告）押金10000元；

二、驳回被告XXXX地产信息咨询有限公司（反诉原告）对原告徐某某（反诉被告）的反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。

【法智律师说法】

提供格式条款的一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利的格式条款无效。本案中，按照案涉协议的约定，被告XXXX地产信息咨询有限公司若促成房屋交易，则其共可获得房屋成交价2%的中介服务费；若因案外人张某某违约未达成房屋交易，则被告不仅可以从违约方获得房屋成交价2%的中介服务费，还可从守约方即本案原告徐某某处另行获得1%的中介服务费，即当房屋买卖交易未成功时，被告反而能够获得比促成交易更多的收益。显然，被告提供的格式合同使自己不合理的获利，亦加重了当事人的责任，故案涉合同中关于出卖人按照房屋成交价的1%向被告支付中介服务费的约定应属无效。对于律师费承担主体问题，因律师费并非实现债权的必要费用，故被告无权要求原告承担其因提起反诉而支出的律师费。对于交房押金，由于案外人张某某的违约行为导致合同终止履行，原告要求被告退还押金10000元，符合押金的属性要求，法院予以支持。

关于被告XXXX地产信息咨询有限公司对原告徐某某的反诉请求，基于法院对上述事实的认定及说理，被告反诉请求不成立。

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