商品房合同被解除，担保贷款合同无法实现，可以解除贷款合同吗

因商品房买卖合同被解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，是否应予支持？青岛法智律师结合案例为你具体分析。

【基本案情】

2020年3月12日，原告王某某与被告名策地产开发有限公司签订了商品房买卖合同（预售），约定原告王某某购买被告名策房地产开发有限公司开发建设的位于XXXX县XX路XX号房产，预测建筑面积为89.5平方米，单价为9000元/平方米，购房总价款为805500元；买受人选择贷款方式付款，本合同签订之日交付首付款241650元，余款563850元由买受人于本合同签订之日起10个工作日内申请购房贷款；出卖人应当在2022年8月30日前，具备商品房所在楼宇验收合格的条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；除合同约定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过180日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的万分之一向买受人支付违约金。2020年3月12日原告王某某支付给被告本溪大略房地产开发有限公司房款241650元，2020年3月17日，原告王某某被告名策房地产开发有限公司与被告农业银行股份有限公司签订了个人购房借款合同，原告作为借款人、抵押人，被告名策房地产开发有限公司作为保证人，约定原告王某某为购买XXXX县XX路XX号房产以抵押担保的方式在被告农业银行股份有限公司处借款563850元，借款期限20年，自2020年3月17日至2040年3月16日，借款利率为4.85%，借款发放后遇贷款市场报价利率调整，自次年1月1日开始，按该次调整后的贷款市场报价利率及约定的利率浮动点数确定并执行新的利率（如借款未满一年则不调整），借款人授权贷款人将借款一次性划入被告本溪大略房地产开发有限公司的账户内，还款方式为按月等额本息还款法，提前还款部分按合同约定的利率和实际占用天数计收利息，借款人未按合同约定日期偿还的借款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，按约定的利率加收50%计算。协议签订后被告农业银行股份有限公司发放贷款563850元。截止2023年9月30日被告名策房地产开发有限公司认可案涉房屋至今未验收，未交付使用。

【裁判结果】

一、解除原告王某某与被告名策房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同（预售）；

二、被告名策房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告王某某购房款241650元及给付利息（自2020年3月12日起至付清之日止，按照同期中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算）；

三、被告名策房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后七日内给付原告王某某已经向被告农业银行股份有限公司偿还的《个人购房借款合同》项下的借款本息及利息（自2020年3月17日起至实际付清之日止，按同期中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算）；

四、解除原告王某某与被告农业银行股份有限公司签订的个人购房借款合同；

五、被告名策房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后七日内向被告农业银行股份有限公司给付个人购房借款合同项下剩余的借款本息（具体金额以银行系统数据为准），自被告名策房地产开发有限公司清偿上述贷款及利息完毕之日起七日内，被告农业行股份有限公司办理位XXXX路XXXX号房屋上抵押登记的涤除手续；

六、驳回原告王某某的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。

【法智律师说法】

原告王某某与被告名策房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同（预售）系当事人真实意思表示,与法不悖,属合法有效,双方当事人均应按约履行各自义务。被告名策房地产开发有限公司作为案涉房地产开发商,按约交房系其基本的合同义务。根据合同“交付房屋时间2022年8月30日”及出卖人逾期交房的违约责任“除本合同规定的特殊情况外,出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过180日后，买受人有权解除合同，”的约定,截止2023年9月30日被告名策房地产开发有限公司并未按约定向原告交付案涉房屋,被告名策房地产开发有限公司已违约,原告据此行使合同解除权,符合约定,应予支持。关于原告主张解除个人购房借款合同的诉请，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条规定:“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”据此,在商品房买卖合同（预售）解除的情况下,原告从被告农业银行股份有限公司借款支付购房款以期取得房屋所有权的目的已经无法实现,原告主张解除与被告农业银行股份有限公司签订的个人购房借款合同，于法有据，法院予以支持。关于原告诉请被告名策房地产开发有限公司返还房款、贷款及赔偿损失等，《中华人民共和国民法典》第五百六十六条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。”商品房买卖合同（预售）解除后,被告名策房地产开发有限公司应向原告返还首付房款,并赔偿原告因此所产生的损失。商品房买卖合同（预售）约定“买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的万分之一向买受人支付违约金。”，原告认为双方之间对违约金损失的约定过低,诉请按个人购房借款合同约定的利率计算，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条之规定“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”据此,原告出资购买房屋,由于被告名策房地产开发有限公司逾期交房的违约行为,本应于2022年8月30日前交付的房屋未能如期交付,致使原告资金被长期占用,亦不能实现合同目的，造成原告的损失,其请求增加违约金损失的主张应予支持，因原告最后一次交款时间为2020年3月12日，故首付房款的利息自2020年3月12日起至付清之日止，可按同期中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算;《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款规定“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”本案中,原告与二被告签订的个人购房借款合同生效后,被告农业银行股份有限公司即向借款人即原告支付借款。合同履行中，尚欠被告农业银行股份有限公司的借款本息（具体金额以银行系统数据为准），个人购房借款合同解除后，被告名策房地产开发有限公司应向原告返还已还的贷款本息元及相应的利息，原告偿还贷款的金额系逐月累计产生，故法院对原告偿还的贷款占用期间的利息按原告偿还的贷款即2023年8月20日止按照同期中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的一半计算，自2023年8月21日起至付清之日止，按同期中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算，应向被告农业银行股份有限公司返还个人购房借款合同剩余的借款本息（具体金额以银行系统数据为准）;商品房买卖合同（预售）被解除前，商品房买卖合同（预售）和个人购房借款合同均系有效，原告及二被告均同意在案涉房产上设定担保物权，抵押物为商品房买卖合同（预售）约定的标的物即位于XXXX县XX路XX号房产,因该商品房属于在建工程,没有办理产权证,实际上的抵押人是被告名策房地产开发有限公司，设定担保物权的行为亦为有效，尽管合同后被解除，但因出卖人即被告名策房地产开发有限公司的违约行为导致合同被解除，此时担保物权已经登记，则被告名策房地产开发有限公司因合同解除而复受原商品房买卖合同（预售）项下的标的物的返还时应一并承受其上业已成立的负担，即此时担保物权仍存在追及效力，故待被告名策房地产开发有限公司清偿剩余贷款本息等债务后,被告农业银行应及时涤除案涉房屋上的抵押登记。

青岛法智律师团队提醒您：我们推送的文章仅做参考，希望对您有所帮助，因每个案件的细节不同，会影响到案件的法律适用和裁判结果，如您需找青岛房产纠纷律师、青岛房产诉讼律师、青岛建筑房产律师，请与我们联系,可进行免费咨询！

上一篇：精装房交付时有功能性瑕疵，是否可拒收房屋并要求开发商承担违约责任？

下一篇：没有了！