精装房交付时有功能性瑕疵，是否可拒收房屋并要求开发商承担违约责任？
来源：本站 发布时间：2024-03-25
【裁判观点】
房屋的功能是居住使用，开发商未能按照合同约定交付符合质量规范的房屋，大面积的地砖、墙砖空鼓问题，并不符合房屋交付的标准，空鼓问题会导致砖体的翘起或者掉落等后果，厨房、卫生间、客厅均是居家必须使用的空间，如果均不能正常使用，严重影响房屋的正常使用。故法院认定案涉房屋存在严重影响房屋居住使用的功能性瑕疵。买房人可以拒绝收房，因案涉房屋尚未实际交付。A公司作为专业的开发商，诉讼过程中虽然主张维修，但是维修方式不正确，导致案涉房屋一直未达到交付标准，故A公司应当承担逾期交房的违约责任。
【基本案情】
XXXX年XX月XX日，A公司（出卖人）与张某某（买受人）签订预售合同（合同编号：×××），约定张某某购买A公司开发建设的案涉房屋，商品房规划性质为普通住宅，预测建筑面积为XXXX平方米，房屋总价款XXXXX元。 付款方式和期限：该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定见附件。商品房交付条件：该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1.该商品房已取得规划核验验收合格文件和建设工程竣工验收合格证明文件；2.该商品房已取得有资质的房产测绘机构出具的《房屋面积测算技术报告书（实测绘）》；3.满足第十条中出卖人承诺的基础设施设备、公共服务及其他配套设施达到的条件。商品房相关设施设备交付条件：（一）基础设施设备：1.供水、排水：交付时供水排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网相连接。使用自建设施供水的，供水的水质符合国家规定的饮用水卫生标准；2.供电：交付时纳入城市供电网络并正式供电；3.供暖：交付时供热系统符合供热配建标准，使用城市集中供热的，纳入城市集中供热管网；4.燃气：交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应；5.电话通信：交付时线路敷设到户；6.有线电视：交付时线路敷设到户；7.宽带网络：交付时线路敷设到户。以上第1、2、3项由出卖人负责办理开通手续并承担相关费用，第4、5、6、7项需要买受人自行办理开通手续并承担因开通、使用所产生的费用，如果在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件的，双方同意按照逾期交付责任执行；以上设施中第1、2、3、4项在约定交付日未达到交付条件的，出卖人按照本合同第十二条的约定承担逾期交付责任。交付时间和手续：（一）出卖人应当于XXXX年XX月XX日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到合同约定的交付条件后，出卖人应当于交付日期届满前15日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足合同约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或出示的文件不齐全，不能满足合同约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照合同约定处理。（三）查验房屋：1.在办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费（住宅专项维修资金除外）或签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件；2.买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起在房屋交接单明确的修复时间内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付：（1）屋面、墙面、地面渗漏或者开裂等；（2）管道堵塞；（3）门窗翘裂、五金件损坏；（4）灯具、电器等电气设备不能正常使用。3.该商品房查验合格后，双方应当签署商品房交接单。逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按照合同约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之贰的违约金2.逾期超过30日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人自解除合同通知书送达之日起20日内退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。买受人不解除合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之贰的违约金。商品房质量：（三）装饰装修及设备标准：该商品房应当使用合格的建筑材料、构配件和设备，装置、装修、装饰所用材料的产品质量必须符合国家和本市的强制性标准及双方约定的标准。不符合上述标准的，买受人有权要求出卖人及时更换、修理。《关于保修范围、保修期限和保修责任的约定》载明：该商品房的保修期自房屋交付之日起计算；装饰装修工程中，室内装修工程质量保修期限为2年。
买受人张某某依约交纳了购房款购房款，XXXX年XX月XX日验房时，在房屋交接单上，张某某签署房屋有玄关柜不平、案涉房屋的地板和地砖存在大范围空鼓的现象，空鼓的地方极容易脱落或者破裂等问题，未实际接收房屋。后张某某提起诉讼，至法庭辩论终结时未实际接收房屋。后，张某某与A公司一直就房屋装修质量问题进行协商，但未达成一致意见。
【法院认为】
法院认为，依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。预售合同系本案双方当事人真实意思表示，当属有效。双方均应按照合同约定履行。
案涉房屋客厅地砖，厨房、主卫、次卫墙砖的大面积空鼓，房屋的功能是居住使用，A公司未能按照合同约定交付符合质量规范的房屋，大面积的地砖、墙砖空鼓问题，并不符合房屋交付的标准，空鼓问题会导致砖体的翘起或者掉落等后果，厨房、两个卫生间、客厅均是居家必须使用的空间，如果均不能正常使用，严重影响房屋的正常使用。故法院认定案涉房屋存在严重影响房屋居住使用的功能性瑕疵。
绿城中交公司通知交付房屋时，房屋即存在上述严重影响房屋居住使用的功能性瑕疵，故张某某有权拒绝收房，案涉房屋尚未实际交付。A公司作为专业的开发商，诉讼过程中虽然主张维修，但是维修方式不正确，导致案涉房屋一直未达到交付标准，故A公司应当承担逾期交房的违约责任。
当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。因延期交付房屋产生的违约责任，应当由A公司承担。合同约定，A公司应当以总房款为基数，按照日万分之二的标准支付违约金。
【法智律师说法】
《民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。
《民法典》第五百八十二条履行不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择请求对方承担修理、重作、更换、退货、减少价款或者报酬等违约责任。
青岛法智律师团队提醒您：我们推送的文章仅做参考，希望对您有所帮助，因每个案件的细节不同，会影响到案件的法律适用和裁判结果，如您需找青岛房产纠纷律师、青岛房产诉讼律师、青岛建筑房产律师，请与我们联系,可进行免费咨询！
