未按约定期限交付房屋会怎么判？

【基本案情】

2020年11月3日，原告李某某（乙方）与被告XXXX房地产公司（甲方）签订《商品房买卖合同》，与本案审理相关的内容约定如下：第一、房屋基本情况：甲方房屋坐落于XXX路门面房两间（包含1-2层），乙方有优先选择权。第二、价格：该房售价为每平方米10000元按总面积计算，建筑面积以产权登记机关实际测量面积为准。第三、付款方式：乙方应于本合同签订之日向甲方支付40万元整，该款于XXXX年XX月XX日已以转账方式支付完毕，剩余款项待甲方交房时一次性付清。第四、交付期限：该房为期房，甲方保证XXXX年XX月XX日向乙方交房，并在一年内办理房屋产权登记证。第五、甲方逾期交付房屋的违约责任：1、甲方如未按第四条规定的期限交房，乙方有权向甲方追究违约利息，按本合同规定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，按2.6分向乙方支付利息。2、逾期超过交付日期6个月，视为甲方不履行本合同，乙方有权终止本合同，甲方应在1个月内向乙方支付本金和利息，月息2.6分，利息期限为本合同签订之日起至还款结束，本合同终止。当日，原告向被告支付首期购房款40万元，被告出具相应收条一份。后被告未按约定期限向原告交付房屋。原告多次催促无果，遂诉至本院。另查明，至本案诉讼时，案涉房屋尚未开始建设。

【裁判结果】

依据《商品房管理办法》第十六条，《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条、第五百六十六条之规定，判决如下：

一、被告XXXX房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内，退还原告李某某购房款40万元并支付利息（以40万元为基数，自XXXX年XX月XX日起按月利率2%计算至XXXX年XX月XX日；自2020年8月20日按全国银行间同业同业拆借中心公布的贷款市场报价利率四倍计算至本息实际清偿之日止）。

【法智律师说法】

原告李某某与被告XXXX房地产公司签订的《商品房买卖合同》虽名为商品房买卖合同，但合同条款对房屋基本情况包括房号、面积、总价款及配套设施均未作出明确约定，不具备《商品房管理办法》第十六条所规定的商品房买卖合同的主要内容，其性质应为商品房预约合同。该合同系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，预约合同不因商品房未取得预售许可证而无效，故该合同自成立时即合法有效，对被告辩称合同无效的答辩意见，法院不予采纳。订立预约合同的目的，是在本约订立前先行约定部分条款，将双方一致的意思表示以合同条款的形式固定下来，并约定后续谈判其他条款，直至本约订立。现因被告原因截止目前房屋仍未能开工建设，致使本约合同无法订立。被告的行为构成对预约合同的违约，应当承担预约合同中约定的违约责任。合同约定逾期交房超过6个月，买方有权终止合同，卖方应在1个月内向买方支付本金和利息（自合同签订之日起至还款之日止按月息2.6分计算），因被告未按期履行合同交付房屋的行为导致可能给原告造成的丧失以购房合同中约定购房款同等价位购买其他同地段同类型房屋的机会及由此产生的房屋升值损失，原告主张要求解除《商品房买卖合同》，被告退还原告购房款40万元并按月息2分自XXXX年XX月XX日至XXXX年XX月XX日向原告支付利息的诉讼请求，具有事实和法律依据，法院予以支持；2020年8月20日之后的利息根据法律规定，应按全国银行间同业同业拆借中心公布的贷款市场报价利率四倍计算。

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