房子逾期未交付被告应承担违约责任

【基本案情】

XXXX年XX月XX日，原告与被告XXXX公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定：原告购买被告开发建设的位于XXXX市XXX路房屋一套，总价款61万元；原告应当于XXXX年XX月XX日前支付首期房价款30万元，余款31万元申请贷款支付。合同约定了商品房的交付条件，即该商品房交付时应当符合下列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。被告XXXX公司应当在XXXX年XX月XX日前向原告交付上述商品房。逾期交付违约责任：除不可抗力外，被告XXXX公司未按第十一条约定的时间将该商品房交付原告的，逾期超过90日，原告有权解除合同，被告XXXX公司按照全部房价款的1%向原告支付违约金。另外，合同中还对双方的其他权利义务作了明确约定。XXXX年XX月XX日，原告向被告XXXX公司交付首期房款30万元。XXXX年XX月XX日，原告与被告及第三人签订了《个人一手房按揭贷款借款、抵押及开发商保证合同》，约定由原告向第三人贷款31万元，贷款期限24个月，自XXXX年XX月XX日起至XXXX年XX月XX日，首次还款日为XXXX年XX月XX日；贷款资金的支付方式为由第三人受托支付至被告XXXX公司指定账户，XXXX公司为原告上述贷款承担保证。同时，原告与第三人签订《房地产（预购商品房抵押合同）》，用上述房屋作为贷款的抵押，并进行了备案。XXXX年XX月XX日，第三人将贷款31万元按照合同约定转入被告公司账户。之后，原告按约偿还贷款本息。XXXX年XX月XX日，被告未向原告交付符合约定的房屋。XXXX年XX月XX日，原告以被告违约为由，起诉至法院。又查明，涉案房屋至今未取得建设工程竣工验收备案证明文件。

【裁判结果】

依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条之规定,依法判决如下:判决如下：

　　一、解除原告与被告XXXX公司签订的《商品房房买卖合同（预售）》。

　　二、解除原告与被告XXXX公司及第三人签订的《个人一手房按揭贷款借款、抵押及开发商保证合同》及《房地产(预购商品房)抵押合同》。

　　三、被告XXXX公司于本判决生效后十日内支付原告逾期交付违约金6100元。

　　四、被告XXXX公司于本判决生效后十日内向原告返还购房首期款30万元及自XXXX年XX月XX日起至判决生效之日止原告已向第三人归还的贷款本金及利息。

【法智律师说法】

原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》及双方与第三人签订的《个人一手房按揭贷款借款、抵押及开发商保证合同》和《房地产（预购商品房抵押合同）》均系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律之强制性规定，应属合法有效。依法成立的合同，对双方当事人均有约束力，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，被告未按商品房买卖合同约定向原告交付符合条件的房屋，其行为已经构成违约，原告依据合同约定要求解除商品房买卖合同，理由正当，应予支持。合同解除后,XXXX公司应按合同约定支付原告逾期交付违约金6100元。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条之规定,因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除,致使商品房担保贷款合同的目的无法实现,当事人请求解除商品房担保贷款合同的,应予支持。原告依据上述规定要求解除其与第三人签订的《个人一手房按揭贷款借款、抵押及开发商保证合同》、房地产（预购商品房抵押合同）,依法应予支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定,合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。涉案商品房预售合同解除后,XXXX公司应返还原告已经支付的购房款,并赔偿原告因此所产生的损失。因此，原告要求XXXX公司返还已付购房首付款30万元元及原告已向第三人偿还的贷款本金和利息之主张，于法有据，法院予以支持。　

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